第三章 徜徉在繁华的南京路上

    这里接着讲一讲南京路，侬晓得伐？上海闹市的地价要数南京路最高，据民国二十二年的估价，南京路两旁平均地价每亩银二十一万两，较公开租界中区、也就是东至外滩，西至西藏路，南至延安路，北至苏州河这么一块地段，其平均地价高出六成以上。

    尤其是南京路外滩转角地每亩估价银接近四十万两白银，比西面国际饭店基地价高出近两倍，比北面上海大厦基地价高出近四倍。

    曾经有好事者记算过南京路该地段的地价，每亩地价银三十六万两，如果换成银元，足以铺满整整的一亩地皮。

    南京路的地价，成了当时上海滩房地产价格的风向标和晴雨表，而且很敏感，据说南京路的地价、房价要比其他区域的房地产物价指数涨得高，涨得快，跌得高、跌得快。

    伊公共租界工部局在大清国同治八年、公元一八六九年估价平均每亩银一千六百两，至民国二十二年已经面目全非、达到了二十一万两，前后上涨竟达一百三十倍。

    其间每次涨价幅度在5％以下的有4次，超过5％、在50％以下的有11次，超过50％、在100％以下的有1次，超过100％的有1次，而下跌的只有1次。南京路地价上涨最多的是清光绪三十三年，较光绪二十九年上涨17.9％。以上是以在清同治八年为起点计算，事实上在清同治八年地价已较初开埠时涨起百余倍，如沙逊大厦基地道光二十四年永租时每亩银4两，在清同治八年估价是6000两，涨起14倍，如以原始地价与民国年估价相比，前后90年间涨了8571倍。（增涨情况见《南京路历年（1869～19年）地价增涨情况图》）

    ［1869～19年南京路地价增涨情况示意图］

    说明：本图系根据工部局历年估价绘制。其单位为每亩估价银两。

    ［南京路1869～1899年1907～190年197～19年分段地价增涨比较图］

    说明：本图根据工部局估价编绘，系将南京路分为八段从估价中提出6个年份，分别计算各段的平均地价，以作比较，既显示了各年地价的上升趋势也可看出各段地段的高下状况。南京路分段如下：第一段外滩至四川路，第二段四川路至江西路，第三段江西路至河南路，第四段河南路至山西路，第五段山西路至福建路，第六段福建路至浙江路，第七段浙江路至贵州路，第八段贵州路至西藏路。

    南京路的地价、房价和物业租赁价格的背后推手是、而且尤其是商业活动的日渐兴旺和活跃，南京路的商业版图，沿着由东向西的清晰线路，逐年发展起来的。

    南京路的地价走向曲线也是顺着东段高、西段低，早年尤为陡峭的演进趋势延伸的。

    如果试将南京路自东至西，按四川路、江西路、河南路、山西路、福建路、浙江路、贵州路、西藏路分成八段，求其每段平均地价。再按清同... -->>
本章未完，点击下一页继续阅读