第九百七十二章 “三千”小镇，“小镇”三千

是得不偿失。

    反正，套利空间是有，巴士酒店公司只是在架构上采取了对冲的方式，在框架上限制了炒作与杠杆的空间，但与巴士连锁酒店式公寓的房产交易一样，对居民私下的折腾，不干涉。

    由于是荒野白纸上建镇，又是封闭的自有经济圈，房屋与租金成本可以通过房产本身的升值与长期经营活动获利。

    所以，尽管小镇的独栋别墅与高级公寓，建筑材料考究，装修奢华，但在地皮与建筑上的成本并不贵，主要是摊的花园绿地与公共设施的成本，反映到租金上就没太大的盈利压力。

    例如苏州城外澄湖东畔，与万千湖毗邻的“在水.三千”小镇，由于地方政策支持与荒地的原因，地价仅有苏州城内熟地价格的百分之一，每亩不足十万，与上海五千多万一亩地比起来，地价更是仅千分之二。

    地价是小镇开发总范围的总地价，包括公路，绿地与公共设施用地。在民居部分，独栋别墅与高级公寓的建筑成本分别为每平方米2200与2650人民币，带精装修的总成本。

    巴士酒店公司整体开发的小镇，独栋别墅与高级公寓无一例外，使用面积普遍都大，独栋别墅不算阁楼，不算车库与工具房，不算门前绿地花园，使用面积最少就是280平方米。

    高级公寓房全是跃式，使用面积最少在80平方米以上，加上跃层总面积都在150平米以上，但仅算80平米的面积。

    按房产租赁年百分之五计算，280平米的别墅，成本是61万6千块，年租3万800块，月租可以超过2566元，就可以保证租赁回报。

    80平米，加跃层使用面积过150平米的高级公寓，平均造价为21万2000块，年租1万600块，月租达到880块以上，回报就过线了。

    而在城市中，北上广深，一套500万的百平米房，哪个房屋租赁收益，能达到年5%的？那得月租两万以上才行。

    除了离秀水街那号使馆区近的房，有外国冤大头会掏这个租金外，国内大多商品房达不到百分之五的年租赁回报线。

    反而，不少城中村的违章房，自建房，加高房，就盖七层，房型只有单间。

    客厅与卧室一体，厨房与卫生间一体，实际就是个20平米的小套间，只不过配套齐全，俗称“单间配套”。

    这类单间毛坯房成本低的吓死人，一栋七层楼，里面20平米一间房的成本，才一万多块，来个简单装修，刷墙瓷砖地板带热水器，厨房等家伙什全下来，一间20平米的单间，成本不过三万块钱。

    按年回报百分之五算，只要月租超过125块，就达到了房产租赁的收益线。

    租到500每月，年回报就能高达25%，这是什么概念？

    按投资收益比来算，强过全世界所有的五星酒店。

    巴士酒店的小镇，实际就是通过整体开发的模式，把中间的水分挤掉，达到自建房的目的。

    小镇离附近繁华城市的市中心，普遍在20公里以上，可那又有什么呢？小镇每天有直达城内SP生态旗下超市，迪士尼旗舰店门口的公交，不想挤公交，买辆车才多少钱？

    小镇里的独栋别墅全有车库，高级公寓全有地下与露天停车位，一年房租的差额，就够买辆车的。

    例如苏州城外的“在水.三千”，一间高级精装公寓的月租金才几百块，20公里不过开车十几分钟的事，生活质量与居住成本，到底哪个选择更优，其实是不言而喻的。

    这就是美国为何富人区，高档社区，全在城外，全在郊区，全是小木屋社区。

    那为何中国未形成这样的郊外社区呢？

    这里面的原因，就是巴士酒店为何在中国的小镇整体开发，与在北美的城外社区整体开发，手法与模式截然不同的原因。

    因为中国是个特色的地方，中国是形成不了美国那种大城市套无数卫星小城的城市群的，只会大城市自行扩张，出现一个个超级城市。

    这不是有汽车没汽车的问题，这是由中国的土地政策造成的。

    中国的城镇化进程，城市扩张现象，在老工业国家早就发生过，这一进程与现象中，有四个步骤，或者说有四个流动。

    那就是从农村向县城流动，从县城向中小城市流动，从中小城市向大都会流动，从大都会向郊外流动。

    可中国只有前三阶段，第四阶段被憋住了。早期人口自由迁徙政策未放开的时候，前三阶段都流动不了，乱流就是盲流，一收容全遣返个逑了。